Locazione sciolta consensualmente - terzo condannato a risarcire il danno al locatore

La fattispecie concreta consta di due rapporti:

• quello tra locatore e conduttore;

• quello tra locatore e inquilini del piano di sopra (terzi).

A fronte delle molestie degli inquilini del piano di sopra, il conduttore e il locatore sciolgono consensualmente il loro rapporto. Tuttavia, dal momento che lo scioglimento del contratto, seppur consensuale è dovuto al comportamento degli inquilini del piano di sopra i proprietari dell'immobile decidono di procedere nei loro confronti per violazione della libertà economica, in due differenti momenti:

• per aver costretto il conduttore a lasciare l'immobile, perché impossibilitato a godere dello stesso;
• per aver successivamente impedito ai proprietari, rivoltisi ad un'agenzia, di locare nuovamente l'immobile.

Come accennato, il principio costituzionale leso è quello della libertà economica:

Art. 41. L'iniziativa economica privata e' libera. Non puo' svolgersi in contrasto con l'utilita' sociale o in modo da recare danno alla sicurezza, alla liberta', alla dignita' umana. La legge determina i programmi e i controlli opportuni perche' l'attivita' economica pubblica e privata possa essere indirizzata e coordinata a fini sociali.

Art. 1321. (Nozione). Il contratto e' l'accordo di due o piu' parti per costituire, regolare o estinguere tra loro un rapporto giuridico patrimoniale.

Art. 1322. (Autonomia contrattuale). Le parti possono liberamente determinare il contenuto del contratto nei limiti imposti dalla legge e dalle norme corporative. 

Le parti possono anche concludere contratti che non appartengano ai tipi aventi una disciplina particolare, purche' siano diretti a realizzare interessi meritevoli di tutela secondo l'ordinamento giuridico.

Art. 1372. (Efficacia del contratto). Il contratto ha forza di legge tra le parti. Non puo' essere sciolto che per mutuo consenso o per cause ammesse dalla legge. Il contratto non produce effetto rispetto ai terzi che nei casi previsti dalla legge.

Il principio è stato condiviso dal giudice di pace di Vallo Della Lucania considerando legittimo che le parti di un rapporto di locazione possono risolverlo consensualmente a fronte di gravi molestie arrecate da un terzo al conduttore e che pregiudichino il normale godimento dell'immobile, e che, in tal caso, nulla vieta al locatore di agire in giudizio contro un terzo ai sensi dell'art. 2043 c.c. (Cass. Civ. 15170/2003).

Nella sentenza del Giudice di Pace, è chiarito anche se è possibile dichiarare la morte della parte nelle comparsa conclusionale con le relative conseguenze interruttive (approfondimento).

Sentenza giudice di pace di Vallo Della Lucania