Contratto d'albergo - caratteristiche - ipotesi risoluzione per impossibilità della prestazione

Il contratto d'albergo, fattispecie che si estende a tutte le strutture ricettive, indipendentemente dalla terminologia usata per i vari tipi (hotel, villaggio turistico, motel, campeggio, rifugio alpino, affittacamere, bed & breakfast, beauty farm, ecc.), è un contratto:

• atipico, dal momento che non trova espressa regolamentazione nè nel codice civile, né nelle leggi speciali. 

E' presente, tuttavia, una disciplina relativa ad alcuni aspetti specifici del rapporto tra albergatore e cliente:

1. il deposito in albergo e la responsabilità dell'albergatore per le cose portate o consegnate in albergo (artt. 1783-1786 c.c.);
2. il privilegio dei crediti dell’albergatore sulle cose del cliente e la prescrizione del credito dell'albergatore (art. 2930 c.c.).

Pertanto, la definizione del contratto d'albergo si ottiene indirettamente:

è il contratto con cui l’albergatore, dietro corrispettivo di un prezzo, si obbliga a fornire al cliente una unità abitativa arredata e tutti i servizi, necessari o eventuali che consentano un soggiorno in locali organizzati a tale scopo.

• pluralità di prestazioni necessarie ed accessorie: fattispecie complessa, il cui contenuto consiste in prestazioni molteplici, di dare e di facere, dovute dall'albergatore come fornire l'alloggio e i servizi ad esso collegati.

• causa unica: il contratto d’albergo viene considerato un contratto di tipo misto, la cui causa è costituita dalla risultante della fusione tra le cause di più contratti nominati; le diverse prestazioni compiute dall’albergatore, pur nella loro diversa rilevanza, si pongono in funzione di un risultato unico, assicurare al cliente un alloggio comodo e confortevole. Rispondono, pertanto, ad una funzione economica unitaria, quella della prestazione dell’alloggio, ponendosi rispetto a questa prestazione come mezzi per la migliore e più completa realizzazione.

Differenza con la locazione: la non accessorietà dei servizi ulteriori rispetto all'alloggio. Difatti, se i servizi fossero semplicemente accessori, ci troveremmo di fronte ad un contratto di locazione. Il contratto d’albergo si individua, invece, nella unitarietà tra la prestazione di alloggio e le prestazioni ad esso collegate che ne possano consentire una immediata e continuata utilizzazione. Inoltre, l'alloggio alberghiero non viene mai affidato al solo controllo ed accesso da parte del cliente con esclusione dell'albergatore, ciò che è invece proprio del rapporto tra conduttore e locatore.

Differenze con il contratto di multiproprietà alberghiera: quando l'unità immobiliare, con destinazione alberghiera appartiene a più proprietari. E' il caso del medesimo appartamento venduto separatamente a più persone che ne godono a turno ciascuna per un determinato periodo dell’anno. 

In questo caso, il diritto di ciascun multipropritario:

1. è perpetuo e disponibile;
2. l’albergo oggetto della multiproprietà è indivisibile;
3. le parti comuni del complesso residenziale sono invece di condominio;
4. l’albergo viene dato in locazione a un gestore professionale, mediante un contratto di locazione pluriennale.

Parti

• albergatore: imprenditore commerciale e il contratto di albergo inteso come contratto di impresa;
• cliente: beneficiario dei servizi di ospitalità offerti dall’albergatore; 

Forma

Non è obbligatoria la forma scritta anche se ragioni di opportunità pratica la rendono preferibile. Lo stesso vale anche per la disdetta della prenotazione, che può essere esercitata anche verbalmente, a meno che tale forma di accettazione non sia stata esclusa dalla presentazione dell’offerta fatta dall'albergatore.

Perfezionamento del contratto

In generale, un contratto si perfeziona quando chi ha fatto la proposta viene a conoscenza dell’accettazione dell’altra parte (art. 1326 c.c.). Tuttavia, nel caso del contratto d'albergo, il momento in cui si considera concluso non è pacifico né in dottrina né in giurisprudenza. Due sono le teorie in merito:

1. la prima intende la prenotazione del cliente come momento nel quale il contratto si perfeziona.
2. la seconda vede la prenotazione come un atto preparatorio (sia essa da considerarsi contratto preliminare o opzione o contratto atipico) dal quale possono sorgere obbligazioni solo a carico dell’albergatore o carico di entrambe le parti, con ciò sottolineando che il contratto d’albergo si perfeziona solo nel momento dell’arrivo del cliente.

La giurisprudenza chiarisce che il momento in cui si perfeziona l'accordo contrattuale si verifica con l'accettazione, da parte del cliente o dell’agenzia di viaggio, dell'offerta dell'albergatore e questo è valido anche per una prenotazione effettuata per un periodo futuro e indipendentemente dall'assegnazione o dalla occupazione della camera.

Obbligazioni

La prenotazione validamente effettuata fa nascere obbligazioni, fino al momento di presentazione del cliente in albergo, a carico del solo albergatore o in capo ad entrambe la parti a seconda che si tratti di prenotazione semplice e prenotazione rafforzata,  accompagnata dal versamento di una caparra o dalla garanzia di una carta di credito.

Fino al momento di presentazione del cliente in albergo:

1. l‘albergatore è l’unica parte a carico della quale sorgono obbligazioni (di tenere la camera a disposizione);
2. Il cliente non ha obblighi ed è libero di usufruire o meno dei servizi alberghieri. 

• Dell'albergatore

1. fornire l’alloggio e i servizi accessori necessari (come la pulizia e il riassetto della camera) e degli altri servizi dedotti in contratto;
2. utilizzo degli spazi comuni e di tutti i servizi offerti dalla struttura dell’hotel;
3. consegna dell’alloggio in buono stato di manutenzione e il mantenimento della stessa in stato tale da servire all’uso convenuto (art. 1575 e 1576 c.c.), garantendo per la mancanza di vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito (art. 1578 c.c.);
4. obbligo di custodia delle cose appartenenti ai clienti portate o consegnate in albergo (artt. 1783 ss. c.c );
5. divieto di apportare variazioni al contenuto del contratto e alle modalità convenute se il cliente non le ha autorizzate (art. 1659 c.c.);
6. obblighi di protezione, che possono farsi risalire agli articoli 1175 (comportamento secondo correttezza) e 1375 (buona fede contrattuale), indicandosi con tale espressione l’obbligo, per l’albergatore, di garantire la sorveglianza, l’igiene, e la sicurezza dei luoghi ove si svolge il servizio, nel rispetto delle normative vigenti e quindi di garantire la sicurezza e l’incolumità fisica del cliente. Si ritiene così, ad esempio responsabile l’albergatore per i danni subiti dal cliente a causa dell’illuminazione non funzionante e della mancanza di punti di appoggio lungo le scale; o per i danni causati da un pavimento sconnesso; o, ancora, per i danni subiti dal cliente scivolato nel vano doccia privo di box, maniglie e tappetini antisdrucciolo. L’albergatore è esonerato, totalmente o parzialmente, da tale responsabilità se l’evento dannoso è causato dalla condotta negligente del cliente o se a tale negligenza vi ha concorso.

• Del cliente

1. obbligo di pagare il corrispettivo, a meno che il pagamento non avvenga tramite agenzia o tramite altra azienda o persona;
2. obbligo di occupare e rilasciare i locali occupati nel termine stabilito; se libera la camera in ritardo dovrà corrispondere il corrispettivo anche per il periodo di ritardo, salva la possibilità di risarcire all’albergo il maggior danno consistente nella più alta tariffa che l’albergatore avrebbe ottenuto da altra persona (art. 1591 c.c.);
3. tenuto al rispetto dei locali nei quali è alloggiato, che non vanno danneggiati (art. 1587 e 1588 del c.c.) utilizzando la struttura con diligenza nel rispetto dei regolamenti interni;
4. tenuto al rispetto degli spazi comuni (hall, bar, ristorante);
5. custodire le cose con la diligenza del buon padre di famiglia a lui consegnate o che trova in camera (si pensi alla chiave della stanza o agli asciugamani da usare in piscina o agli apparecchi radiotelevisivi che trova in camera) e può servirsene solo per l’uso a cui sono destinati (art 1804 c.c.), restituendole alla partenza (art. 1809 c.c.);
6. restituire l’alloggio all’albergatore nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta (art. 1590 c.c.);

Inadempimento

Cliente:

1.  il mancato arrivo;
2. arrivo ritardato o partenza anticipata, che comporta per l’albergo l’impossibilità di destinare ad altri clienti le camere di cui era stata effettuata la prenotazione;
3. mancato pagamento del conto da parte del cliente. In questo caso l’albergatore ha diritto a far sequestrare il bagaglio del cliente, a garanzia del suo credito;

qualora non dovesse presentarsi, egli non risponde dei danni derivanti dall’inadempimento; ovviamente, in base al principio del comportamento secondo correttezza (art. 1175 c.c.), il cliente dovrebbe usare l’accortezza di avvisare in caso di disdetta. Gli alberghi si tutelano inserendo nel contratto un c.d. time limit: la camera viene tenuta a disposizione del cliente fino ad un determinato orario, termine essenziale cioè un termine di carattere perentorio la cui inosservanza comporta l’automatica risoluzione del contratto ( art 1457 c.c.). 

Senza time limit: il contratto s'intende invece tacitamente sottoposto alle condizione sospensiva dell’arrivo del cliente. I clienti subordinano tacitamente l'efficacia o la risoluzione del contratto a tale evento. Trattasi di condizione potestativa, dipende dalla volontà di una delle parti, ma non meramente potestativa: per il cliente non è indifferente compiere l’attività posta come condizione (art. 1355 c.c.).

Caparra o carta di credito (prenotazione rafforzata): in questo caso si crea a carico di entrambe le parti un vincolo giuridico di carattere bilaterale che comporta inadempimento contrattuale nel caso in cui non venga rispettato; pertanto:

1. l’albergo ha l’obbligo di tenere la camera a disposizione;
2. il cliente ha l’obbligo di presentarsi o disdire entro i termini fissati. La disdetta di una della parti deve quindi essere considerata inadempimento contrattuale.

Se è versata una caparra: e il cliente cancella, l’albergo ha diritto di ritenere la caparra.

1. penitenziale (art. 1386 c.c.) è una somma versata come corrispettivo del diritto al recesso e la parte adempiente può pretendere solo la caparra e non anche il risarcimento del danno;
2. confirmatoria (art. 1385 c.c.) è una somma versata a fini di garanzia, di autotutela e predeterminazione del danno. Funzione:

• di preventiva liquidazione del danno;
• di garanzia dell’obbligazione (l’albergo che riceve la caparra ha il potere di trattenerla in caso di mancato arrivo o cancellazione oltre i termini previsti);
• di autotutela, in quanto l’albergo ha il potere di risolvere il contratto in caso di inadempimento senza dover proporre azione giudiziaria o intimare la diffida, ma semplicemente comunicandolo alla parte inadempiente. 

Se si tratta della carta di credito: verrà eventualmente addebitata la penale dovuta per la mancata cancellazione o il mancato arrivo.

Clausola penale (1382 c.c.)

E' possibile prevedere una penalità di cancellazione portata a conoscenza dell’altra parte mediante forma scritta. Si tratta di un negozio accessorio al contratto d’albergo, che determina in via preventiva e forfettaria il risarcimento del danno in caso di :

1. mancata presentazione del cliente;
2. mancata cancellazione entro i termini previsti;

Albergatore: 

1. il cliente, che ha effettuato la prenotazione dell’hotel, non la trova disponibile;
2. il cliente è accomodato in una stanza di tipologia inferiore (ha prenotato una camera deluxe ed è accomodato in camera standard);
3. mancata predisposizione della camera configurano un adempimento totale.

Risarcimento del danno

Le parti hanno il dovere di eseguire esattamente le prestazioni dedotte in contratto. La parte che non adempie alle proprie obbligazioni è tenuto al risarcimento del danno, se non prova che ciò sia dipeso da impossibilità della prestazione derivante da causa non imputabile (art 1218 c.c.). 

L’inadempimento perciò sussiste per il solo fatto che la prestazione sia rimasta ineseguita, salvo l’oggettiva impossibilità.

Non si configura ipotesi di causa non imputabile di inadempimento il mancato arrivo del cliente per sciopero dei mezzi pubblici, atteso il fatto che tale inadempimento era evitabile usando lo sforzo di diligenza richiesto per la prestazione.

Il creditore ha l’obbligo di evitare o ridurre i danni a lui procurati dall’inadempimento del debitore, (art. 1227 c.c.) così ad es. l’albergatore deve prontamente rivendere le camere cancellate dal cliente, il cliente deve accettare la sistemazione alternativa che l’albergatore ha trovato in caso di overbooking.

Causa non imputabile - impossibilità sopravvenuta

secondo quanto disposto dalla Cassazione, sentenza n. 26958/2007 "l'impossibilità sopravvenuta della prestazione si ha non solo nel caso in cui sia divenuta impossibile l'esecuzione della prestazione del debitore, ma anche nel caso in cui sia divenuta impossibile l'utilizzazione della prestazione della controparte, quando tale impossibilità sia comunque non imputabile al creditore e il suo interesse a riceverla sia venuto meno, verificandosi in tal caso la sopravvenuta irrealizzabilità della finalità essenziale in cui consiste la causa concreta del contratto e la conseguente estinzione dell'obbligazione" 

Tale pronuncia riguardava, un contratto di soggiorno alberghiero prenotato da due coniugi uno dei quali era deceduto improvvisamente il giorno precedente l'inizio del soggiorno, la S.C., enunciando il riportato principio.

Il contratto deve perciò considerarsi per impossibilità sopravvenuta invocata dal cliente con la condanna, in questo caso, dell'albergatore a restituire quanto già ricevuto a titolo di pagamento della prestazione alberghiera.