Sfratto per morosità art. 658 c.p.c.

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Qui troverete cenni sullo sfratto per morosità, per approfondire la procedura in concreto

leggi: la pratica nello sfratto per morosità

La procedura introdotta ex articolo 658 c.p.c. può essere utilizzata esclusivamente nell’ipotesi in cui il conduttore si sia reso inadempiente nel pagamento dei canoni. Inoltre, è da considerarsi alternativo (stesso discorso vale per tutte le procedure di sfratto ex art. 657 e ss. c.p.c.) a quello ordinario (art. 447 bis. c.p.c.), caratterizzato dalla sommarietà del giudizio.

• Ipotesi ulteriori:

• viene considerato comunemente ammesso (in particolare nell’ambito delle locazioni ad uso abitativo) il mancato pagamento degli oneri accessori- con essi intendendosi le spese condominiali gravanti sul conduttore, arg. ex art. 5, L. n. 392/1978. (A favore della tesi positiva si veda Trib. Roma, sentenza 17.02.2009, n. 2684 oltre a Cass. Civ., sentenza n. 247/2000), mentre sembra esclusa ogni altra debenza (ad esempio il mancato rimborso delle spese di registrazione del contratto).

• Per semplificare

1. mancato pagamento del canone (nella domanda di convalida deve ritenersi contenuta anche la domanda di risoluzione del contratto per inadempimento);
2. mancato pagamento degli oneri necessari per un importo superiore a due mensilità del canone (Corte Cost. n. 377 del 1988; Corte Cass. 24.11.2004, n. 22369), n. 377/1988, corte Cass. 24.11.2004, n. 22369;
3. non ammissibile dopo l'intervenuta risoluzione del contratto (si ha allora una detenzione dell'immobile senza titolo, per cui possibilità di agire solo con azione ex art. 1591 c.c.: Cass. 3.8.2004, n. 14808);
4. ammissibile, invece, se la morosità interviene quando la convalida della licenza per finita locazione è avvenuta per una data ancora da scadere.

• Legittimazione

Di conseguenza, quando si verifica la morosità nei modi indicati, legittimati alla procedura in esame saranno solo le parti “attuali” del rapporto di locazione (o del diverso titolo che garantisca il godimento).

           - La legittimazione attiva 

non è necessaria la proprietà del bene, ma solo la sua disponibilità (Cass.11.11.1994, n. 9491), che non sia di fatto, ma tragga origine da un rapporto o titolo giuridico che comprenda il potere di trasferirne al conduttore la detenzione od il godimento (Cass. 25.8.1982, n. 4714);

1. in caso di sublocazione (se prevista nel contratto) spetta al locatore nei confronti del conduttore sublocatore;
2. può agire chi ha acquistato a titolo derivativo la proprietà o l'usufrutto del bene locato (ma non per usucapione, non vi è legittimazione ad esperire l'azione di sfratto: Cass. 26.10.1992, n. 11767);
3. per successione mortis causa (l'erede o il legatario);
4. in caso di decesso dell'usufruttuario, il nudo proprietario;
5. se vi sono più locatori, ciascuno dei comproprietari può agire autonomamente in giudizio, in mancanza di dissenso espresso degli altri locatori; che, se in possesso di una quota maggioritaria, dovrebbero costituirsi in giudizio per opporsi all'azione (Cass. 5.4.1995, n. 4005);
6. se il trasferimento della proprietà avviene dopo la cessazione del rapporto, ex art. 1602 c.c., legittimazione ad agire ha l'originario locatore (Cass. 5.5.2000, n. 5699).

           - La legittimazione passiva 

spetterà al solo conduttore, non invece ad eventuali garanti a qualunque titolo (es. il fideiussore). Si tenga presente che se i conduttori fossero più di uno (parte plurisoggettiva), questi sarebbero litisconsorti necessari, di seguito alcune delucidazioni :

1. In caso di comunione legale tra coniugi, legittimato passivo è solo il coniuge che ha stipulato il contratto (Cass. 17.8.1990, n. 8370);
2. sussiste litisconsorzio necessario di tutti i conduttori in caso di sfratto per morosità (Cass. 11.11.1984, n. 6504);
3. in caso di decesso del conduttore, succedono nel contratto il coniuge, gli eredi e parenti ed affini con lui abitualmente conviventi, il convivente more uxorio (Corte Cost., sent. n. 404/1988), nonché, in caso di separazione o scioglimento del matrimonio o degli effetti civili dello stesso, l'altro coniuge, se il diritto di abitare nella casa familiare gli sia stato attribuito dal Giudice (Cass. 14.2.1992, n. 1831). Ciò ex art. 6 L. 392/78;
4. se, dopo la morte, restano nella detenzione dell'immobile soggetti diversi da quelli indicati nell'art. 6 L. 392/78, nei loro confronti dovrà proporsi azione ordinaria di rilascio per detenzione senza titolo;
5. in caso di cessione del contratto, ex art. 36 L. 392/78, opponibile al locatore, il cessionario (e non il conduttore originario; ma ciò ove il conduttore non abbia liberato il conduttore cedente dalle obbligazioni: Cass. 5305/96) 

* Quanto sopra è di particolare importanza nell’ipotesi di circolazione della posizione contrattuale originaria, che nell’ambito delle locazioni segue una disciplina speciale, in parziale deroga a quella ordinaria. (è il caso dell'opponibilità della locazione al nuovo acquirente dell’immobile locato ex art. 1599 c.c., o alla successione ex lege nel contratto di locazione in caso di morte del conduttore ex art. 6 della L. n. 392/1978.)