Procedimento per convalida di sfratto

leggi: la pratica nello sfratto per morosità

• Termine e disciplina

Si indica col termine "sfratto" quel provvedimento giudiziale emesso in occasione dei procedimento di convalida di sfratto disciplinato dagli artt. 657 e ss. del codice di procedura civile, nell'ambito dei procedimenti speciali (Libro IV) e specificamente in quelli sommari (Titolo I).
La procedura di convalida di sfratto ha come fine quello di ottenere il rilascio di un bene immobile (per un bene mobile invece la consegna), il cui godimento sia il frutto di un contratto di locazione o altro contratto (si pensi al godimento di un bene immobile concesso quale corrispettivo per una prestazione d'opera ai sensi dell'art. 659 c.p.c).

• leggi speciali

Tuttavia, la disciplina non si rinviene interamente nel codice di procedura civile, ma è anche, parzialmente, contenuta in alcune leggi speciali:

- la n. 392/1978,(cd. equo canone):

-*gli artt. 5 e 55 della L. n. 392/1978, consentono la sanatoria della morosità per gli immobili ad uso abitativo, pendente la procedura di sfratto;

--*l'art. 30 della L. n. 392/1978 introduce una procedura speciale per il rilascio alla prima scadenza di un immobile concesso in locazione

- la n. 431/1998 (cd. patti in deroga);

- la disciplina speciale ex art. 32, R.D. n. 1165 del 1938, nella ipotesi di sfratto nelle “case popolari”;

• In sintesi, il locatore può intimare al conduttore:

1. una “licenza” in vista della scadenza del contratto di locazione non ancora maturata (art. 657/1° c.c.);
2. uno sfratto, in considerazione della scadenza già maturata del contratto (art. 657/2° c.c.); 
3. uno sfratto, quando il conduttore sia moroso (art. 658 c.c.).

• Fattispecie escluse dall'applicazione dell'art. 657 c.p.c.:

1. avvenuta cessazione del rapporto di locazione (non ammissibilità, poi, dello sfratto per morosità);
2. occupazione di fatto dell'immobile (senza titolo) se nell'immobile sono rimasti soggetti diversi da quelli previsti dall'art. 6 della l. 392/78 (subentro nel contratto) (Cass. 22.5.2001, n. 6965). Esempio: erede non convivente;
3. diniego motivato di rinnovazione del contratto alla prima scadenza (art. 29 L. 392/78 e art. 3 L. 431/98) - Apposito procedimento previsto dall'art. 30 della L. 392/78 (con ricorso);
4. comodato di beni immobili urbani (Cass. 15.1.2003, n. 485);
5. affitto di azienda, quando l'oggetto del contratto è costituito da un complesso unitario di beni immobili e mobili organizzati globalmente per la produzione di beni e servizi (Cass. 4.2.2004, n. 1243) – necessità dell'azione ordinaria di cognizione, ex. art. 447 bis c.p.c. (rito locatizio);
6. contratto di pensione e di alloggio in residence (Cass. 4.2.1987 n. 1067);
7. contratto di leasing immobiliare (c.d. contratto tripartito: finanziamento,locazione, promessa di vendita);
8. rapporti agrari (Cass. 4.1.2000, n. 77) di competenza esclusiva delle sezioni specializzate agrarie del Tribunale;
9. la locazione di fatto prevista dall'art. 13, 5° c., L. 431/78, per nullità insanabile del contratto, per mancanza della forma scritta del contratto (art. 1 L. 431/98) o per mancanza di registrazione, ex art. 1, c. 346, L. 311/2004 – c.d. “legge finanziaria”, a decorrere dal 1.1.2005);
10. l'intervenuta risoluzione anticipata del contratto per mutuo consenso delle parti;
11. affitto di beni immobili produttivi ex art 1615 c.c., come la concessione dello sfruttamento di un terreno quale cava per estrarre materiale inerte (Cass. n. 6039/98).

• Ratio e caratteristiche

I procedimenti di convalida in generale possono portare ad una statuizione nel merito in tempi molto rapidi:

- tra la notificazione e l’udienza devono correre solo 20 giorni liberi (art. 660 c.p.c.);

- in caso di mancata opposizione (o di mancata comparizione del convenuto) il giudice potrà convalidare lo sfratto, dotando quindi parte attrice di un idoneo titolo esecutivo al rilascio.

• Cautele

- In linea di principio l’atto di citazione deve essere notificato personalmente e, qualora ciò non venga effettuato a mani proprie, l’ufficiale Giudiziario dovrà spedire un avviso all’intimato dell’avvenuta notifica (art. 660 c.p.c). Tale avviso oggi - anche in conseguenza dell’intervento della Corte Costituzionale, sentenza n. 3 del 2010 - duplica quello previsto dalla normativa speciale in materia di notificazioni a mezzo posta (L. n. 890/1982) ed è discusso se, avendo la medesima finalità, sia necessario provvedere ad entrambi o meno.

- Altra differenza si riscontra nel fatto che non è ammessa la notifica ex art. 143 c.p.c.: in tale ipotesi infatti l’intimato certamente non avrà avuto conoscenza dell’atto (vd. artt. 660 e 663 c.p.c.).

- Si precisa poi che il Giudice, anche a fronte di una notifica formalmente perfetta, qualora ritenga che l’intimato non abbia avuto conoscenza dell’atto, potrà disporne il rinnovo (art. 663 c.p.c.).